Правовая консультация арендатору по договору аренды

Наше адвокатское объединение оказывает правовую помощь бизнесу с момента создания предприятия (регистрация предприятия, регистрация ООО, регистрация ФЛП), с момента изготовления печати или штампа, с момента обращения к нам за помощью получить статус плательщика НДС, с момента возникновения проблемы с фискальной службой или полицией, и на протяжении осуществления хозяйственной деятельности по всем вопросам которые могут возникать, в том числе и бухгалтерское сопровождение.

Помимо помощи в подготовке (разработке) договора аренды для максимальной защиты арендодателя от не добросовестных арендаторов, к нам за помощью обращаются добросовестные арендаторы для защиты и правовой помощи в спорах с арендодателями.

Одна из типичных спорных ситуаций касается вопросов связанных с порядком оплаты (компенсации) эксплуатационных (коммунальных) затрат на содержание объекта аренды. 

Нам задали такие вопросы:

1.    Есть ли у арендатора правовые основания для покупки лимита воды согласно условиям Договора аренды?

2.    Правомерно ли отключение арендодателем водоснабжения, канализации, электроэнергии, вентиляции и иных коммуникаций в случае возникновения споров согласно условиям Договора аренды?

Для изучения поставленных вопросов были предоставлены следующие документы:

— копия Договора аренды, копия Приложения №1 к Договору аренды (акт приема-передачи).

По итогам изучения  данных вопросов в результате проведенного правового анализа предоставленных документов, установлено следующее:

По первому вопросу. Согласно условиям Договора аренды арендатор не уведомлен о каких-либо ограничениях по использованию коммуникаций, в том числе по лимиту потребления  воды. Так, согласно пункта 4.12 Раздела 4 Договора, арендатор уведомлен лишь об ограничении мощностей электропотребления для арендованных помещений. В соответствии с п. 4.4. Раздела 4 Договора, арендатор обязан не допускать перегрузку электрических сетей выше допустимых норм.

Исходя из п. 3.3. Раздела 3 Договора аренды, арендатор обязан компенсировать общие для всех Помещений какие-либо расходы, начиная с дня подписания акта приема-передачи Помещений, порядок оплаты которых определяется дополнительным соглашением.

Из предоставленных для изучения документов не усматривается заключения дополнительного соглашения к Договору аренды, которым бы регулировался порядок оплаты каких-либо расходов.

Кроме того, п. 6.1 Раздела 6 Договора аренды прямо предусмотрено, что этот Договор может быть изменен по письменному соглашению всех сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и/или этим договором. Все изменения, дополнения к этому договору считаются действительными при условии, если они осуществлены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами сторон и скреплены печатями юридических лиц, за исключением случаев, предусмотренных этим договором.

Как следует из ст. 19 Конституции Украины, правовой порядок в Украине основан на принципах, согласно которым никто не может быть вынужден делать то, что не предусмотрено законодательством.

Согласно  ч. 1 ст. 193 Хозяйственного кодекса Украины субъекты хозяйствования и другие участники хозяйственных отношений должны выполнять хозяйственные обязательства надлежащим образом в соответствии с законом, иными нормативно-правовыми актами, договором. К выполнению хозяйственных договоров применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 4 ст. 202 Гражданского кодекса Украины двух- или многосторонним договором является согласованное действие двух или больше сторон.

Также, согласно условиям Договора аренды, которые перекликаются с нормами Гражданского кодекса Украины, а именно: ч. 1 ст. 205, ст. 207, п. 2 ч. 1 ст. 208, все изменения и дополнения к этому договору считаются действительными при условии, если они осуществлены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами сторон.

Исходя из системной взаимосвязи вышеуказанных норм права, арендатор, как сторона договора, обязан выполнять только те обязательства, которые закреплены в Договоре аренды.

В связи с тем, что ни в самом Договоре аренды, ни в дополнениях к нему не определен порядок компенсации коммунальных (эксплуатационных) затрат арендодателю, у арендатора отсутствуют правовые основания для дополнительных платежей не предусмотренных Договором аренды.   

По второму вопросу. Согласно п. 7.2 Раздела 7 Договора аренды какие-либо споры, связанные с исполнением того Договора или его толкованием, решаются компетентным судом Украины в соответствии с подсудностью споров, определенной действующим Законодательством

В п.1.2 Раздела 1 Договора аренды указано, что целью аренды помещения является размещение кафе.

Из содержания Приложения №1 к Договору аренды (акт приема-передачи) следует, что в момент передачи в пользование помещений скрытых и явных недостатков помещений не выявлено, помещения пригодны для нормальной эксплуатации и соответствуют требованиям договора аренды, цели аренды и ее целевому назначению.  

То есть отключение арендодателем водоснабжения, канализации, электроэнергии, вентиляции и иных коммуникаций приведет к противодействию законной хозяйственной деятельности арендатора и невозможности размещения кафе в  помещениях, переданных в аренду.

Осуществление арендодателем таких действий будет являться нарушением условий Договора аренды и повлечет изменение существенных условий, которые были основополагающими при заключении Договора аренды и приложений к нему.            

Аренда имущества в сфере хозяйствования регулируется Хозяйственным кодексом Украины. Как следует из ч. 1 ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины, по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Кроме того, из анализа норм хозяйственного права, а именно: ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 43 Хозяйственного кодекса Украины, следует, что никто не имеет права препятствовать осуществлению хозяйственной деятельности предпринимателем.

Также, согласно ч. 2 ст. 20 Хозяйственного кодекса Украины каждый субъект хозяйствования имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Права и законные интересы защищаются, в частности, путем прекращения действий, нарушающих право, возмещения убытков и другими способами, предусмотренными законом.

Таким образом, хотя арендатор не является собственником арендуемого помещения, однако имеет право подавать иск к собственнику об устранении препятствий в пользовании помещением, в случае, когда после передачи помещения арендатору арендодатель чинит такие препятствия. Способы защиты должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права

Кроме того, в случае не принятия мер арендодателем по обеспечению помещения коммунальными услугами или намеренного препятствования пользованием такими услугами арендатор имеет право требовать возмещение причиненных убытков.

Изучением судебной практики усматриваются случаи привлечения к уголовной ответственности лиц, которые оказывают противодействие законной хозяйственной деятельности. Соответствующий состав преступления предусмотрен ст.206 Уголовного кодекса Украины (противодействие законной хозяйственной деятельности), а именно противоправное требование прекратить заниматься хозяйственной деятельностью или ограничить ее, заключить соглашение или не выполнять заключенное соглашение, невыполнение которого может причинить материальный ущерб или ограничить законные права или интересы того, кто занимается хозяйственной деятельностью, соединенное с угрозой насилия над потерпевшим или близкими ему лицами, повреждения или уничтожения их имущества при отсутствии признаков вымогательства.  

Похожие статьи:

Консультации → Какая цена юриста адвоката на предприятии?

Консультации → Особенности регистрации предприятия в 2016 году

Консультации → Правовая консультация по вопросу индексации заработной платы, начислению отпускных сотрудникам работающим по совместительству.